В настоящий момент понятие "прописка" в официальных документах уже не употребляется, оно заменено неудачным термин "регистрация по месту жительства", однако, чтобы не путать последнюю с госрегистрацией прав и сделок, будем все-таки использовать старые добрые "выписать-прописать".
О ВНИМАНИЕ! ОКОНЧАТЕЛЬНЫЙ РАСЧЕТ С ПРОДАВЦОМ ЖИЛЬЯ ЖЕЛАТЕЛЬНО ПРОИЗВОДИТЬ ТОЛЬКО ТОГДА, КОГДА ТОТ УЖЕ ПРОПИСАН НА НОВОЕ МЕСТО ЖИТЕЛЬСТВА! На практике это обычно выглядит так: при расчетах открываются две банковские ячейки: в первую покупатель помещает примерно 90—95% суммы, предназначающейся пока не выписавшемуся продавцу, и последний получает деньги после окончания госрегистрации. Оставшиеся 5—10% (как показала практика, потенциальному "таракану" нужно временно недоплатить 5—7 тыс. $, именно за эти деньги его гарантированно можно выписать по суду) выдаются продавцу только после его прописки на новое место жительства (в банке предъявляется паспорт с соответствующим штампом и выписка из домовой книги). Такая усложненная процедура практически исключает возможность невыписки бывшего жильца, а в случае его отказа от этой схемы расчетов предложите продавцу выписаться до начала оформления сделки.
Давайте более подробно рассмотрим виды прописки, с которыми Вы, уважаемый читатель, можете столкнуться при совершении сделок:
1. По договору обмена.
Используется при вселении на неприватизированную жилплощадь в результате обмена двух (или более) муниципальных квартир друг на друга, а также при обмене права собственности на право найма (например, при фиктивной продаже неприватизированной комнаты). Процедура прописки в этом случае проще, чем в схемах, рассматриваемых ниже (за исключением обмена права собственности на право найма), поэтому на практике часто встречаются случаи махинаций с "обменными" документами (выписка из протокола жилищной комиссии, договор соцнайма и т.д.), а также случаи предоставления в паспортные столы домоуправлений и ОУФМС откровенной "липы", особенно если речь идет о жилплощади асоциальных элементов. Поэтому риэлтеру, ведущему сделку, необходимо убедиться в подлинности всех "обменных" документов, проверив их выдачу в бюро обмена при местной администрации.
2. На правах собственности.
При наличии у гражданина РФ правоустанавливающих документов, последний имеет право прописаться в свое "собственное" жилье, причем без уплаты каких-либо дополнительных сборов и прохождения "комиссий". Иностранцы, в том числе из СНГ, получают в этом случае вид на жительство (ВНЖ). Ограничения на прописку действуют только в случае приобретения доли или заключения договора ренты: в этих ситуациях собственнику можно прописаться с условием, что последний будет занимать на данной жилплощади отдельное помещение (минимум изолированную комнату).
ВНИМАНИЕ! В СЛУЧАЕ ОТКАЗАВ РЕГИСТРАЦИИ СРАЗУ ОБРАЩАЙТЕСЬ В НАРОДНЫЙ СУД ПО МЕСТУ НАХОЖДЕНИЯ КВАРТИРЫ С ЖАЛОБОЙ НА ДЕЙСТВИЯ ДОЛЖНОСТНОГО ЛИЦА, ОТКАЗАВШЕГО В ПРОПИСКЕ! Ни в коем случае не следует платить какие-либо "сборы", посещать "общественные комиссии", собирать справки типа "я не верблюд". Как показала практика, в 98% случаев вопрос о регистрации решается судом положительно, и при этом еще можно получить компенсацию за моральный ущерб (правда, не очень большую — до 10 ООО руб.).
3. Прописка к родственникам.
Таковая возможна, естественно, только с их согласия (исключение составляют малолетние дети, которых родители или усыновители могут зарегистрировать на своей жилплощади автоматически) и имеет ряд ограничений, прежде всего по так называемым нормам общежития. На муниципальное (неприватизированное) жилье можно прописать только близких родственников (родители, супруг, родные и сводные братья и сестры, дедушка, бабушка, внуки) при соблюдении вышеуказанной нормы, собственник же имеет право зарегистрировать родственников без учета норм вообще (что, правда, на практике не всегда допускается). В рассматриваемом случае возможна также прописка и совершенно посторонних людей (с соблюдением нормы общежития), но на срок не более трех лет с правом последующего продления.
На практике, при сговоре желающих прописаться с коррумпированными работниками паспортных столов, используется прием "сводный брат& — на жилплощадь, в том числе и муниципальную, полиция регистрирует совершенно постороннего человека (часто другой национальности), якобы являющегося сводным братом (сестрой) нанимателя или собственника, обычно асоциального элемента. Стоимость подобных услуг составляет 6—8 тыс. долл., однако гарантий "брату" никаких не дает — его всегда можно выписать по суду, чем и пользуются сотрудники полиции, постоянно вытягивая с "братьев" деньги или вербуя среди них осведомителей.
4. Фиктивный брак.
Является разновидностью предыдущей схемы, активно практикуется в регионе, причем стоимость услуг составляет в пределах от 100 тыс. руб. (по договору безвозмездного пользования и без проживания) до 500 тыс. руб. (постоянная регистрация с правом нахождения в одной из комнат). Обычно используется гражданами, желающими устроиться на госслужбу в серьезные организации, ведь для их служб безопасности эта схема является самой естественной и легко объяснимой, особенно если в случае ускорения регистрации брака в органы ЗАГС предоставляется "справка о залете".
5. Прописка по суду.
Самая беспроблемная схема, естественно, при наличии вступившего в законную силу решения в Вашу пользу. В этом случае регистрация производится в упрощенном порядке без учета норм жилой площади, что также приводит ко всевозможным злоупотреблениям (при сговоре с сотрудниками полиции предъявляется фальшивое решение суда, особенно если жилплощадь бесхозная и на нее нет других претендентов). Потом такая квартира "отмывается", т.е. переоформляется через фиктивный обмен. И впоследствии приватизируется по "честным" документам.
Процедура выписки-прописки в самом общем случае такова: Вы обращаетесь в паспортный стол по новому месту жительства и получаете там бланк формы № 6 — разрешения на регистрацию, которую оформляете у родственников (или предъявляете непосредственно в полиции оригиналы правоустанавливающих документов на "собственную жилплощадь"). После этого Вам ставят штампики в паспорте "аннулирована регистрация" (для старого места жительства) и "зарегистрирован" на новом. Далее все необходимые документы (форма № 7 — листок убытия и форма № 1 — учетная карточка) отправляются спецпочтой в "старый" паспортный стол, одновременно информация передается в полицейскую базу данных ЦАСБ. По городу документы ходят около 2—3 недель, и за деньги (в среднем 1000—1500 руб.) можно договориться с паспортисткой, чтобы Вам их выдали на руки в запечатанном конверте, тогда можно уложиться за 3—5 дней (только узнайте время работы паспортных столов и приходите давать деньги именно во внеприемные часы).
Указанная проблема не так проста, как кажется на первый взгляд. При совершении сделок отчуждения квартир и домов очень часто нарушаются правила выписки бывших хозяев, что приводит в дальнейшем к возможности признания сделок недействительными (или как минимум в восстановлении их прав пользования).
Давайте рассмотрим типичные случаи, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель.
1. Из квартиры (комнаты, дома) все выписаны.
На жаргоне риэлтеров это называется "квартира свободна". В указанном случае необходимо проверить подлинность прописки бывших жильцов на новом месте (путем получения выписок из домовой книги и там и там). Настаивайте на том, чтобы продавцы получили соответствующие документы в Вашем присутствии, уже выданным доверять не следует, ведь выписка из домовой книги — документ, не имеющий никаких степеней защиты и легко подделываемый.
Полученные сведения обязательно перепроверяются через полицию (через базу данных ЦАСБ) и паспортный стол.
Крайне настороженно следует относиться к случаям, когда граждане выписались в отдаленные регионы России, страны СНГ (особенно на Украину, в Белоруссию и Казахстан) или выезжают на ПМЖ в дальнее зарубежье (о третьем случае речь пойдет ниже).
2. Продавцам есть куда прописаться.
В этом случае продавцы пока еще прописаны по старому месту жительства (отчуждение именно этого объекта и планируется), однако у них на руках имеется разрешение на прописку по ному месту (справка формы № 6), выданное либо на жилплощадь родственников, готовых их прописать, либо по адресу, где у продавцов в собственности имеется другое жилье. Обычно при совершении "альтернативных" обменов путем двойной купли-продажи продавцы заявляют, что они будут прописываться на жилплощадь, купленную в дальнейшем, чаще всего на средства, полученные от продажи своей квартиры, т.е. пока им выписываться некуда (см. случай, рассматриваемый ниже).
Справка формы № 6—документ, имеющий обратную силу: в любой момент по заявлению родственников, давших согласие на прописку к ним, форма может быть отозвана. Также часто встречаются поддельные справки, особенно если они были выданы в другом субъекте РФ (внутри одного населенного пункта полиция обычно делает запросы своим коллегам, а в разных — нет).
Во всех рассматриваемых случаях, кроме "альтернативы", покупателю необходимо дождаться прописки продавца по новому месту и лишь затем совершать сделку и производить расчеты.
3. Продавцам прописаться некуда.
В этом случае граждане планируют реализовать свою недвижимость только с целью получения денег и не имеют возможности (или не хотят) приобретать какое-либо жилье взамен. В 1992—1999 гг. было очень много случаев, когда риэлтеры или сами покупатели "оформляли" таким людям (в основном это асоциальные элементы) "прописку в воздух" — по месту прежнего жительства предоставлялась фальшивая форма № 6, граждане выписывались из своей квартиры и фактически шли бомжевать. Естественно, в дальнейшем подобная сделка признавалась судом недействительной (на практике встречались случаи, когда некоторые юристы-"стряпчие" специально искали таких людей и организовывали "признанку").
Чтобы избежать указанных негативных последствий, а также в случае оформления "альтернативы", для продавцов необходимо "купить прописку" — обычно на имя последних за счет покупателя или риэлтерской фирмы (за 40—60 тыс. руб.) приобретается часть "резинового дома" в одной из соседних областей, и выписка осуществляется именно туда под контролем покупателя или агентства.
В дальнейшем все накладные расходы возлагаются на продавца (пропорционально уменьшается сумма, выдаваемая последнему "на руки"). При этом жителей престижных городов, где существуют ограничения на прописку (Москва Санкт-Петербург, Воронеж, Ростов, Краснодарский край) волнует вопрос: будут ли они, выписавшись подобным образом, иметь в дальнейшем право прописаться в свой город назад? Ответ положительный — такие граждане могут вернуться в свой регион в любой момент, причем без уплаты каких-либо налогов и сборов.
4. Граждане выезжают за границу (на ПМЖ).
При сделках с указанной категорией продавцов покупателю надо быть предельно внимательным и осторожным — в последнее время большое количество "отьезжантов", продавших свои квартиры и уехавших на ПМЖ за границу (с сохранением российского гражданства), подают через представителей (безличной явки) исковые заявления о признании совершенных сделок недействительными на основании того, что было нарушено их конституционное право на жилище в пределах РФ. Конечно, выиграть подобное дело представляется весьма проблематичным, но если представитель таки эмигрантов (особенно если в составе семьи последних есть дети) сможет доказать, что последним на чужбине негде жить и они собираются вернуться в Россию, то суд может удовлетворить исковые требования с применением двусторонней реституции (продавцам — квартира, покупателю — сумма, указанная в договоре).
Чтобы избежать подобных последствий, покупателю необходимо настаивать на том, чтобы "отъезжанты" сначала "освободили" продаваемую жилплощадь (т.е. прописались к родственникам, "купили прописку" или имели иное место жительства на территории РФ), а только после этого совершали сделку.
5. Граждане выписываются "в воздух".
Как уже говорилось ранее, подобная практика существовала до сентября 1999 г. и снова возобновилось в 2008 г., а после принятия Постановления Правительства № 885, регламентирующего процесс прописки на федеральном уровне, стала вполне легальной. В период с 1999 — начало 2008 гг. "воздушная" выписка также оформлялась, но только по адресам (в большинстве случаев фиктивным) в тех странах СНГ, в которые гражданин РФ мог въехать по внутреннему российскому паспорту (Белоруссия, Украина, Казахстан).
В настоящий момент, к сожалению, в паспортных столах ОУФМС возрождена старая порочная практика — граждан по их заявлению вписывают и в другой субъект Федерации. Конечно, указанная процедура для риэлтера намного проще, однако выписавшийся "в воздух" член семьи бывшего собственника (ЧСБС) имеет право впоследствии подать исковое заявление о восстановлении права пользования на бывшей жилплощади (по аналогии гражданами, выехавшими на ПМЖ) и серьезно отравить существование новым собственникам объекта. Тем более по подобным спорам установлен специальный срок исковой давности — один год с момента обнаружения ущемления прав.
6. В квартире остались невыписавшиеся жильцы.
Представьте, что Вы столкнулись с типичным случаем, часто встречавшимся на рынке недвижимости в 1992—1998 гг. и начиная с 2008 г. — бывший хозяин квартиры ее продал, получил с покупателя деньги и не выписался. Риэлтеры на своем жаргоне называют подобные объекты "квартиры с тараканами". Сначала постарайтесь, не обращаясь за помощью официально, найти бывшего владельца. Не исключено, что он продал свою жилплощадь под влиянием угроз (худший случай — пропал без вести, точнее говоря, убит). Тогда при Вашем обращении в полицию или суд возможно проведение дознания и последующее возбуждение уголовного дела. Лучше всего обратиться в частное детективное агентство.
Если поиски увенчаются успехом ("таракан" жив и местонахождение его установлено), предложите решить вопрос "по-хорошему". В случае неудачи подавайте исковое заявление в суд о лишении бывшего собственника прав пользования квартирой. Для ведения дела необходимо сначала пригласить квалифицированного адвоката и заручиться свидетельскими показаниями соседей по поводу того, что этот гражданин с момента продажи в квартире и доме не появлялся, квартплату не платил и де-факто жилплощадью не пользовался. Правда, Ваш оппонент, если, конечно, не вышел срок исковой давности, может подать встречный иск о признании сделки купли-продажи недействительной.
Есть еще несколько "радикальных", но незаконных способов "решить вопрос": договориться с сотрудниками паспортного стола полиции скрыть указанный факт от потенциального покупателя, выписать бывшего владельца по свидетельству о смерти (опознать его "неопознанный труп"). Кроме того, можно вообще не продавать квартиру, а сдать квартиру в аренду или внаем: в зависимости от города и местоположения она полностью окупится за 8—10 лет (если Вы так поступаете с 90-х годов, то полученная с жильцов сумма уже превысила рыночную стоимость жилья).
