Приватизация квартиры

Приватизация квартиры

Приватизация подразумевает передачу муниципальной или ведомственной жилплощади (отдельной квартиры, коммуналки целиком или комнаты в последней) в собственность всех или части лиц, проживающих (зарегистрированных) в ней, в том числе и временно отсутствующих (выбывших по броне). Основополагающими принципами этого процесса согласно Закону № 1541-Г являются безвозмездность (оплачиваются только госпошлина и справки, а само жилье передается формально бесплатно) и однократность (каждый гражданин имеет право приобрести в собственность занимаемое им жилое помещение в домах государственного, муниципального или ведомственного фонда только один раз). Если Вы уже участвовали в приватизации своей квартиры, то второй раз бесплатно это будет сделать невозможно — придется выкупать другую муниципальную квартиру (например, полученную в результате обмена) по цене, объявленной местной администрацией. При приватизации также действует принцип добровольности: участие в ней — право, а не обязанность граждан (нельзя заставить участвовать в приватизации даже в судебном порядке, и отказавшиеся от оформления в собственность данного жилого помещения члены семьи не теряют права пользования им, а также сохраняют возможность приватизации другой жилплощади, например, после совершения обмена).

Формы исполнения приватизации

Формы исполнения приватизации

Существует четыре основных формы исполнения приватизация особенности которых давайте рассмотрим подробнее.

индивидуальная собственность подразумевает, что в квартире прописан (зарегистрирован) один человек или все проживающие в ней (кроме несовершеннолетних) отказались от своих прав приватизации в пользу кого-то одного. Эта форма используется в случае если семья (или кто-то из ее членов) планирует совершить обмен своей квартиры на другую, возможно, неприватизированную. Если в приватизируемой квартире проживают дети (малолетние — 0-14 лет, несовершеннолетние — 14-18 лет) и отчуждение (продажа) квартиры не планируется до их совершеннолетия, то родители могут отказаться от своих прав приватизации, и оформжилять жилплощадь будет на ребенка (детей). Так поступать однозначно не следует, если квартира будет продаваться сразу — могут возникнуть проблемы с органами опеки и попечительства.

долевая собственность используется при приватизации коммунальных квартир и комнат по отдельности. Например, в коммуналке три комнаты (площадью 20; 18; 16 м2), в каждой из них поживает по одному человеку. В документах, полученных после приватизации, в этом случае будут указаны так называемые реальные доли, пропорциональные площади каждой из комнат: в примере 37/100 (соответствует 20 м2) 33/100; 30/100. В случае же, если приватизацию своей комнаты осуществляет только один из жильцов (два других не собираются в ней участвовать), то он получит бумаги, где будет указана только его доля (например, 30/100, соответствующие комнате № 3 площадью 16 м2).

общая долевая собственность (ОДС) отличается от чисто долевой тем, что в соответствии со ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (идеальными). Также ОДС возникает и при наследовании, и при покупке долей, и тогда они могут быть неравными: например, 5/8; 2/3; 1/6. На практике невозможно достижение полного соответствия между долей участников ОДС и той частью общего имущества, которым он фактически пользуется. Например, 2-комнатная квартира с площадью комнат 20 и 10м2 перешла двум наследникам по закону и их доли в праве ОДС являются равными — по 1/2. При этом сособственник, которому досталась меньшая комната (10м2 соответствует 34/100 доли) вправе потребовать от своего оппонента компенсации, соответствующей стоимости 16/100 доли (0,50—0,34=0,16) в денежном эквиваленте, причем по рыночной, а не балансовой (по справке БТИ) цене. Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 4.3 второй (особенной) части нашей книги.

общая совместная собственность (ОСС) подразумевает, что доли собственников вообще не указываются (являются невыделенными, или «спящими»). В 1992—2001 гг. до вступления в действие очередных изменений и дополнений к Закону о приватизации, таким образом оформляли документы все желающие, а в 2001— 2012 гг. согласно ст. 256 ГК РФ этот режим применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей (например, двое супругов и их ребенок могут приватизировать квартиру в ОСС, а один из них (предположим, другой супруг от права приватизации отказался) — только в ОДС с указанием по 1 /2 доли на взрослого и ребенка). С октября 2012 г. приватизация жилплощади супругов стала также оформляться только в ОДС. Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является «по умолчанию» долевой, т.е. образование совместной возможно только в случаях, прямо установленных законом: для супругов, если соглашением (брачным контрактом) между ними не установлено иное; для участников КФХ — крестьянского фермерского хозяйства; для членов садового, огородного или дачного некоммерческого объединения (на общее имущество, включая земли общего пользования). До 15.05.2001 г., когда были приняты очередные изменения и дополнения в Закон о приватизации, в общую совместную собственность (ОСС) также исполнялась и приватизация, однако с указанного срока лицам, не являющимся супругами, жилое помещение может передаваться только в долевую форму.

В этом случае тщательно обсудите все плюсы и минусы приобретения недвижимости в собственность, и в первую очередь следующие моменты:

Решив для себя подобные вопросы (или проконсультировавшись этому поводу с юристом), принимайте окончательное решение, только имейте в виду, что бесплатная приватизация квартир будет с 01.03.2016 г. прекращена (указанный срок возможно будет еще продлен). Вступление в действие с 01.03.2005 г. нового Жилищного кодекса привело к отмене ряда законодательных актов, в том числе и Закона РФ «О приватизации». При этом гражданам, которые по разным причинам до введения в действие нового ЖК РФ не воспользозались своим правом на однократную бесплатную приватизацию жилья был предоставлен своего рода двухгодичный «переходный период», который в дальнейшем еще три раза был продлен сейчас до 01.03.2016 г. И именно тогда понятие «приватизация» исчезнет из практики: людям, которые по разным причинам не воспользовались этим своим правом и остались нанимателями своих квартир или комнат, придется в случае необходимости выкупать их у муниципальных властей по остаточной стоимости (пока подразумевается, что это будет цена, указанная БТИ). Кроме того, все граждане, получившие бесплатное жилье по договору социального найма после введения в действие нового ЖК РФ, включая и совершивших обмен на муниципальную жилплощадь, согласно ПКС № 6-П (вступило в действие с 15.06.2006 г.) также приобретают право однократной бесплатной приватизации в указанные выше сроки. Это же правило распространяется на гражден, прописанных (зарегистрированных) на муниципальную жилплощадь после 01.03.2005 г. — ранее им в праве участия в приватизации их жилья необоснованно было отказано.

Согласие на приватизацию и отказ от нее

Согласие на приватизацию

Как уже говорилось выше, участие в приватизации своей квартиры — право проживающих в ней, а не обязанность, и ни один самый гуманный суд в мире не может заставить гражданина оформить жилье себе в собственность. Однако на практике встречается ряд ситуаций, когда исполнение приватизации представляет определенные трудности или вызывает негативные правовые последствия, на которые Вы, уважаемые читатели, должны обращать внимание:

1. Отказ со стороны властей.
На практике встречаются ситуации, когда муниципальные власти необоснованно отказывают гражданам в оформлении их жилья в собственность, мотивируя это всевозможными надуманными причинами (дом ведомственный, является памятником архитектуры, намечен под снос или реконструкцию, находится на территории военного городка или погранзоне ит.д.). На самом деле в нынешней редакции Закона о приватизации указаны всего три случая, когда подобный отказ обоснован:

Во всех остальных случаях отказ муниципалитета в приватизации является незаконным, так что берите соответствующие «отказное» письмо и смело обращайтесь в суд — в 90% случаев решение будет в Вашу пользу.

2. Граждане, утратившие право приватизации.
На практике бывают случаи, когда граждане, проживающие в муниципальной квартире, регистрировали на свою жилплощадь лиц, уже использовавших право своей однократной бесплатной приватизации, в том числе и в других регионах. И при подаче заявления на оформление договора передачи они столкнулись с таким юридическим казусом — от лица, утратившего право приватизации, также требовалось согласие! Указанная законодательная коллизия была устранена только в октябре 2012 г., когда в статьи 2 и 11 Закон! о приватизации были внесены соответствующие изменения, и теперь жилплощадь можно оформлять в собственность без согласия тех зарегистрированных (проживающих) в ней граждан, кто уже использовал свое право на приватизацию.

3. Приватизация на детей.
В 1992-94 годах (точнее говоря, до 11.08.1994 года, когда были приняты соответствующие изменения и дополнения в Закон о приватизации) родители несовершеннолетних детей могли сами в оформлении передачи жилья участвовать, однако своих детей в число собственников не включать. В дальнейшем это могло привести к весьма печальным последствиям — когда выросшие дети достигали 18 лет, они имели право подать исковое заявление о приватизации, исполненной родителями почти 20 лет назад, недействительной (оспоримой), причем по таким требованиям установлен специальный срок исковой давности — один год с момента обнаружения ущемления прав (на практике суды, за редким исключнием, считают, что по достижении совершеннолетия гражданин уже должен осознавать, что в детстве по вине родителей лишился жилплощади). Поэтому вплоть до 11.08.2013 года (19 лет с момента законодательного оформления прав детей) подобная угроза могла существовать, и процессе экспертизы документов по сделке (см. раздел 6.1 нашей книги) Вам необходимо выяснять, были ли в 1992-94 гг на данной жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние граждане. Еще один больной вопрос — выписка детей до подачи заявления на приватизацию, чтобы обойти отдел опеки и попечительства (особенно если договор передачи делается «под продажу» жилья), родители выписывают своего ребенка незадолго до подачи соответствующего заявления, что в дальнейшем (обычно по иску близких родственников детей — дедушек или бабушек) трактуется судами как ущемление прав несовершеннолетнего. Так что в процессе экспертизы необходимо будет выяснять и этот вопрос.

4. Граждане, не желающие в приватизации участвовать.
И, наконец, клинический случай — кто-либо из граждан, включая несовершеннолетних от 14 лет, пользующихся жилплощадью по договору соцнайма (ДСН), ведет себя по принципу «сам не ням и вам не дам» — согласия на приватизацию либо не дает в принципе, либо требует с совместно проживающих определенные денежные суммы или материальные блага. В ныне действующем законодательстве этот вопрос к сожалению, не урегулирован и оформить договор передачи в этом случае можно только полукриминальным путем.

Оформление приватизации на практике

Оформление приватизации

Как оформить приватизацию квартир на практике?
В настоящее время (в Красноярске — с января 2000 г.) приемом документов занимаются не домоуправления, а жилищные органы при местной администрации. Процедура передачи жилья в собственность искусственно забюрокрачена: делается это для того, чтобы рядовые граждане, помыкавшись в многочисленных очередях, давали взятки или обращались в «уполномоченные» юридические фирмы за услугами по «срочной приватизации». Если Вы решили делать все по-честному, без «ускорения процесса», который стоит в среднем дополнительных 5—10 тыс. руб., то необходимо собрать большое количество документов в домоуправлении и БТИ, а также, возможно, и архивах. Максимальный срок оформления документов, подтверждающих Ваше право собственности составляет 60 дней с момента их принятия отделом приватизации, на практике бумаги делаются в обычном порядке — 40—50 дней, с «ускорением» — за 15—30 дней.

О ВНИМАНИЕ! В РЕКЛАМНЫХ ГАЗЕТАХ ЕСТЬ ОБЪЯВЛЕНИЯ ОТ ФИРМ, «ДЕЛАЮЩИХ» ПРИВАТИЗАЦИЮ И ЗА НВДЕЛЮ, И «ЗАДНИМ ЧИСЛОМ», И НА УМЕРШИХ ЛЮДЕЙ, И ОЧЕНЬ ДЕШЕВО. ТАКИМ ДОВЕРЯТЬ НЕЛЬЗЯ - В ЛУЧШЕМ СЛУЧАЕ ВЫДАДУТ ЛИПОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ, В ХУДШЕМ - ПРОДАДУТ КВАРТИРУ БЕЗ ВАШЕГО УЧАСТИЯ.

Также не следует передавать оригиналы полученных документов (договора передачи и Свидетельства о собственности) другим участникам сделки: Вам могут сказать, что они необходимы в залог, на проверку, на хранение или для оформления, а на самом деле будут использоваться в аферах. В случае же утери указанных документов (впрочем, как и любых других правоустанавливающих) немедленно заявите об этом в органы регистрации и получите дубликаты (оригиналы будут в базе данных аннулированы, и по ним сделки совершить невозможно).

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ

Деприватизация и расприватизация

Деприватизация

Оба эти термина означают возврат жилплощади из частной собственности в муниципальную или ведомственную, причем их следует четко отличать друг от друга. Деприватизация подразумевает расторжение договора передачи в «административном» порядке, по соглашению сторон (в нашем случае собственника и местной администрации) в соответствии со ст. 450—453 ГК РФ. В этом случае собственники, желающие вернуть жилье в муниципальный фонд, обращаются в соответствующий муниципальный жилотдел, где соответствующий договор передачи расторгается. Потом эта сделка проходит госрегистрацию в органах юстиции, и жилплощадь становится опять муниципальной, а с жильцами заключается ДСН.

О ВНИМАНИЕ! ЕСЛИ ВЫ РАСТОРГНЕТЕ ДОГОВОР ПЕРЕДАЧИ «АДМИНИСТРАТИВНЫМ» СПОСОБОМ, ТО НАВСЕГДА ПОТЕРЯЕТЕ ПРАВО ЕЩЕ РАЗ БЕСПЛАТНО ПРИВАТИЗИРОВАТЬ ЖИЛЬЕ!

Не соглашайтесь на подобные предложения со стороны риэлтерских фирм или оппонентов по сделке, особенно при совершении обмена на другую неприватизированную квартиру — пусть партнеры лучше приватизируют свою!

Расприватизация — это признание договора передачи недействительным на основании ст. 168—172 и 175—179 ГК РФ, которое выполняется только в судебном порядке. Но в этом случае истцом должны быть предоставлены обоснованные доказательства, почему договор передачи необходимо расторгнуть. Если суд сочтет доводы убедительными, то приватизация будет считаться вообще несостоявшейся и истцы смогут еще раз воспользоваться своим правом на бесплатное оформление квартира в собственность.

На практике встречается, правда редко, еще один случай «расприватизации» — когда собственники получили отказ в «деприватизации» со стороны муниципальных органов.

Обращение в народный суд с иском о расприватизации требует квалифицированной юридической помощи (приглаше адвоката, который в каждом конкретном случае подберет основания и обеспечит доказательства), а также занимает в средьнем 3—6 месяцев. Положительное решение суда необходимо зарегистрировать в органах Росреестра, и только с этого момента ж переходит обратно в муниципальный фонд, а право однократной бесплатной приватизации для граждан восстанавливается.

Требуются риелторы

АБАКАРИ
Россия, Красноярский край, , город Красноярск,улица Карла Маркса, д. 95, оф. 209
время работы: пн-пт 9:00-20:00, сб 9:00-18:00
+7 (391) 2-142-142
https://www.abakari.ru