С 01.02.1998 г., когда вступил в силу Закон № 122-ФЗ*, нотариальное оформление договоров купли-продажи, мены, дарения, деления долей объектов недвижимости более не требуется. Независимо от вышеупомянутого закона сохранился нотариальный порядок получения свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. Кроме того, нотариальное удостоверение осталось обязательным для юридически значимых действий с недвижимостью.
До внесения в июле 2000 г. изменений и дополнений в Основы законодательства РФ о нотариате в стране действовали параллельно частные нотариусы и государственные нотариальные конторы (на жаргоне риэлтеров соответственно «лавочки» и «госухи»). У последних были шире полномочия (только госконторы могли выдавать Свидетельства о праве на наследство, принимать меры по охране наследственного имущества, выдавать Свидетельства о праве собственности на супружескую долю).
В настоящий момент подобного деления в нотариате не существует – большинство бывших госконтор закрыты, а оставшиеся просто занимают свои помещения, превратившись фактически в место работы нескольких нотариусов.
При совершении нотариальных действий все нотариусы, работающие на территории одного субъекта Федерации, обладают равными правами и несут одинаковые обязанности, а оформленные ими документы имеют одинаковую юридическую силу. Чтобы работать на законных основаниях, каждый нотариус должен иметь лицензию, выданную Управлением юстиции соответствующего субъекта РФ, а также приказ о зачислении на работу. Естественно, он должен состоять в местной нотариальной палате – организации, объединяющей всех нотариусо соответствующего субъекта Федерации и призванной обеспечивать контроль за законностью их действий. Там можно проверить полномочия нотариуса, а также узнать адрес и телефон ближайшего из них.
Итак, как найти нотариуса, если Вы все-таки решили обратиться к нему? Сначала позвоните в нотариальную палату соответствующего субъекта Федерации, на территории которого будет совершаться сделка, и узнайте там телефоны нотариусов, работающих в Вашем районе (не обязательно по месту расположения квартиры). Созвонитесь с одним из них и объясните, что за сделку Вы хотите совершить. В этом случае помощник нотариуса скажет, какие дополнительные документы потребуются и кто должен явиться для совершения сделки. После сбора справок подойдите к нотариусу предоставьте ему все копии документов, при этом договоритесь, какой день и час все участники сделки явятся для ее совершения обычно нотариусы составляют график приемов на 2—3 дня вперед). При этом старайтесь не пользоваться услугами нотариуса, которого нашли и пригласили Ваши оппоненты по сделке — как показала практика, в этом случае договор будет составлен на более выгодных условиях для них. Если же Ваш партнер не соглашается идти к нотариусу, которого нашли Вы (он тоже может сомневаться), то найдите нотариуса, работающего при центрах госрегистрации сделок.
Переход прав собственности от бывшего к новому владельцу (отчуждение) может производиться несколькими способами. В общем случае это:
На практике обычно можно выбирать из трех первых – купли-продажи, мены или дарения. При первичном посещении нотариуса обязательно посоветуйтесь с ним – ведь каждый из этих путей имеет свои юридические особенности (например, преимущественное право покупки), в дальнейшем очень существенные. Нотариус всегда Вас бесплатно проконсультирует и подскажет, как поступить именно в конкретном случае проводимой сделки.
Давайте рассмотрим еще ряд технических вопросов, возникающих при взаимодействии c нотариусом:
1. Выезд и работа в выходные дни.
Действительно, Основы законодательства РФ о нотариате предусматривают возможность (но не обязанность) выезда нотариуса "на место", причем не только к тяжелобольным людям и инвалидам, но и по адресу любого физического или юридического лица в пределах своего нотариального округа. При этом государственная пошлина за совершение нотариальных действий официально взимается в полуторном (ранее – в двойном) размере, а также оплачиваются накладные расходы нотариуса на поездку (или предоставляется транспорт с доставкой туда и обратно). Однако на практике нотариусы соглашаются на выезд крайне неохотно, и заставить их это сделать законными путями не представляется возможным. Для решения проблемы можно посоветовать два способа: или договориться с ближайшими нотариусами (можно обойти несколько контор, их адреса Вам подскажут в нотариальной палате), или найти юридическую фирму, чей "прикормленный" нотариус специализируется на выездах.
Также небольшая часть нотарильных контор работают по субботам. Их адрес можно узнать на сайте соответствующей нотариальной палаты своего субъекта РФ.
2. Получение доверенностей.
Получение "честной" доверки у любого нотариуса (желательно на территории того же нотариального округа) не представляет особых трудностей, за исключением, пожалуй, очередей. Больше проблем у Вас возникнет по поводу проверки подлинности последних, ведь на сайтах, где можно заказать подделки, которые авторы обобщенно называют «ксива.ру» (их адреса постоянно меняются) можно за весьма умеренную плату (7—15 тыс. руб.) заказать любой нотариальный документ, не проведенный через реестр.
3. Помощь в госрегистрации.
После вступления с 01.09.2006 г. в действие Закона № 93-Ф3* нотариусам предоставлено официальное право самостоятельно сдавать документы своих клиентов по сделкам с недвижимым имуществом на государственную регистрацию (ранее это тоже делалось, но только частным образом). Эта схема, конечно, увеличивает накладные расходы, но значительно экономит время и силы, особенно если сделка проходит в другом субъекте Федерации.
4. Оформление ренты и пожизненного содержания.
Эти виды сделок (постоянная и пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением) требуют обязательного нотариального удостоверения, причем первая сторона договора (получатель ренты, иждивенец) обязан лично присутствовать при его заключении! Нотариус вправе (хотя эта процедура нигде законодательно не прописана) опросить пожилого человека наедине и выяснить его подлинную волю, а также понимание сути предлагаемой сделки, а в случае "неадекватного" ответа — в нотариальных действиях отказать. Правда, черные риэлтеры, промышляющие подобными вещами, ведут очередную жертву к прикормленному нотариусу, где все оформляется внешне надлежащим образом.
5. Оформление наследства.
С 01.01.2008 г., после вступления в действие очередных изменений в Основы законодательства РФ о нотариате, отменен ранее действовавший территориальный принцип оформления наследственных дел — в настоящий момент с заявлением об открытии наследства можно обращаться к любому нотариусу в пределах нотариального округа (т.е. субъекта Федерации). К началу 2010 г. в каждой нотариальной палате была создана база данных по открытым наследственным делам, а также выданным завещаниям.
6. Нотариальный криминал.
Как уже говорилось выше, некоторые нечистые на руку нотариусы (чаще всего исполняющие обязанности и помощники, т.е. рядовые сотрудники контор) идут на откровенный подлог, в том числе и по сделкам с недвижимостью: оформляют доверенности, свидетельства, заявления и завещания в отсутствии лица, чья подпись стоит под документом, делают подобные бумаги задним числом на умерших, в том числе и с занесением в книгу совершения нотариальных действий, обычно в последний рабочий день года; дают "правильные" ответы на запросы государственных и правоохранительных органов, принимают такие меры к "сохранению" наследственной массы (в первую очередь денежных средств, драгоценностей и антиквариата), что они расхищаются одной из заинтересованных сторон. Поэтому проверка подлинности нотариально заверенных документов весьма и весьма актуальна!
