Как оценить недвижимое имущество

В 1991—1992 гг., когда в Москве состоялись первые сделки с приватизированной жилплощадью, рыночную стоимость квартир продавцы определяли «на глазок» — сколько может выложить за нее покупатель. Однако такое положение вещей долго сохраняться не могло — развитие рынка недвижимости требовало более четкого подхода к определению стоимости жилья, ведь от правильной оценки много зависит: недооценка — это всегда потеря денег клиента, переоценка — отсутствие желающих совершить сделку.

Исходя из этого, первая задача каждого практикующего риэлтера — научиться самому точно определять рыночную стоимость квартиры, комнаты, участка или дома, с которыми Вы работаете, чтобы можно было сравнить полученный результат с той цифрой, которую назвали заказчики или которую Вы увидели в рекламных объявлениях.

В России, как и в большинстве других стран СНГ, существует государственная служба оценки недвижимости, именуемая у нас БТИ (более точно — Ростехинвентаризация). Однако оценка по ее методике никогда не соответствует рыночной стоимости (в среднем в 3—30 раз меньше, что, кстати, является отличной кормушкой для аферистов), и используется на практике только с целью определения налогооблагаемой базы.

Такая практика сложилась потому, что служба государственной оценки берет за основу остаточную стоимость строения по состоянию на 1 января 1990 г., умноженную на поправочный коэффициент (который ежеквартально пересматривается и для каждой местности свой). В итоге получаются результаты, совершенно оторванные от реальности, что, кстати, позволяет мошенникам совершать большое количество афер.

Правительство Москвы осознало порочность подобной практики, и в настоящее время в филиалах ГУП «БТИ г. Москвы» постепенно наводится порядок, т.е. балансовая стоимость объектов приближается к рыночной, а по домам-новостройкам эти показатели уже сравнялись. В Московской области и других регионах России (за исключением, может быть, только Петербурга, Нижнего Новгорода и Владивостока) по-прежнему остается разница, в отдельных случаях до 30 раз.

Итак, сколько может стоить квартира Вашего клиента?

Только по ее размерам (общей площади) этого сказать нельзя: например, роскошная «однушка» в элитном кирпичном доме на Арбате и убитая «трешка» в панельной пятиэтажке в Люблине имеют общую площадь 60 кв. м, однако их стоимость будет отличаться в 5—7 раз.

Реально есть два объективных критерия оценки:

• категория (тип) дома, где находится квартира;

• месторасположение дома по районам (округам) города.

Практически все типы жилых домов (95—96% от их числа) можно разделить на три основные категории.

Первая — престижные (бизнес-класса). Сюда относятся современные кирпично-мнолитные здания, чисто кирпичные, построенные в 70—80-х гг. по индивидуальному проекту многократного применения, «суперсталинские», просто «сталинские», «доходные» дома начала века, «конструктивистские» (20—30-х гг. постройки), довоенные и послевоенные со смешанными междуэтажными перекрытиями, «сталинские пятиэтажки» с высокими потолками. Престижность, а значит, и качество этих типов домов здесь и далее даны по убывающей.

Вторая — массовые (экономкласса). Сюда входят современные панельные и блочные многоэтажки (в 12—25 этажей), многоподъездные «брежневские» 9—12-этажные дома постройки конца 60-х — начала 80-х гг.

По цене к ним примыкают и старые 2—5-этажные дома, идущие в большинстве случаев под снос («рабочие» и «немецкие» городки), а также здания дореволюционной постройки, не прошедшие реконструкцию.

Третья — «хрущевки», т.е. кирпичные, блочные и панельные пятиэтажки эпохи начала массового индустриального домостроения. Среди них различаются «улучшенные», т.е. с относительно большими кухнями (6—8 кв. м), или с изолированными комнатами, или кирпичные; просто «хрущевки» и «убитые» — т.е. строительных серий, которые в ближайшие годы подлежат сносу.


АБАКАРИ
Россия, Красноярский край, , город Красноярск,улица Карла Маркса, д. 95, оф. 209
время работы: пн-пт 9:00-20:00, сб 9:00-18:00
+7 (391) 2-142-142
http://www.abakari.ru