Согласно ст. 131 и 164 ГК РФ любые сделки с передачей прав на недвижимое имущество (купля-продажа, мена, дарение, деление долей, ипотека, рента, вступление в права наследования и др.), а также их расторжение подлежат государственной регистрации, и только с момента таковой сделка считается совершенной и вступившей в силу
Согласно Закону № 122-ФЗ, о котором уже шла речь выше, регистрация прав на любое недвижимое имущество, в том числе и нежилое, осуществляется государством путем внесения соответствующе записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (вдальнейшем — ЕГРП). Держателе бумажной и электронной версий ЕГРП являются Минюст РС и его территориальные подразделения — Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картограф (Росреестра) в соответствующем субъекте Федерации, где и совершаются на практике все регистрационные действия.
В соответствии с Законом № 122-ФЗ, о котором шла речь выше существует два вида регистрационных действий – регистрация прав и регистрация сделок, причем не всех, а только установленных федеральными законами, к которым, естественно, относятся и кодексы (в нашем случае — Гражданский, Семейный и Жилищный).
Регистрация права осуществляется путем внесения соответствующей записи в ЕГРП – Единый государственный реестр прав, причем с аннулированием предыдущей, если право на данный объект возникало у кого-либо ранее. Госрегистрации подлежат только вещные права, к которым относятся: собственность (полная — для юридических лиц, частная — для физических); пожизненное наследуемое владение (для граждан — пользователей земельными участками); бессрочное пользование (аналогично для юридических лиц); хозяйственное ведение (для государственных и муниципальных унитарных предприятий, ведущих хозяйственную деятельность); оперативное управление (для казенных предприятий и учреждений). Также подлежат регистрации и сервитуты — права ограниченного пользования чужой недвижимостью, которые устанавливаются в пользу и юридических, и физических лиц.
Регистрация сделок осуществляется путем внесения записей о их совершении в ЕГРП, при этом указываются лица, у которых право ограничивается или прекращается, начиная с 01.03.2013, когда вступили в действие поправки в часть первую ГК РФ, большинство сделок с недвижимым имуществом госрегистрации не подлежат, а регистрируется только переход права. Однако на отдельные виды договоров указанное положение не распространяется. В сфере недвижимого имущества к таковым относятся:
Варианты возможных сделок с недвижимостью не исчерпываются перечисленными выше, и существует ряд договоров, государственной регистрации не подлежащих. К таковым относятся: договоры аренды и субаренды на срок менее одного года, за исключением земельных участков; найма жилых помещений (социального, служебного и коммерческого); безвозмездного пользования на любой срок; простого товарищества (о совместной деятельности); соглашения сособственников о порядке пользования общим имуществом; алиментные договоры. Кроме того, госрегистрации не подлежат предварительные договоры и соглашения, даже если основной договор все-таки должен быть зарегистрирован.
В некоторых субъектах Федерации (например, в Москве и Московской области) распоряжениями местных властей введена процедура учетной регистрации рядаизвышеперечисленныхдоговоров (например, инвестиционных контрактов, договоров имущественного найма частного жилья), которую не следует путать с госрегистрацией — эти два понятия имеют совершенно разный правовой статус.
Кроме того, существует еще одно существенное право, не подлежащее государственной регистрации, — право пользования жилым помещением членами семьи собственника, в том числе и бывшего (ст. 292 ГК РФ).
Также давайте подробнее остановимся еще на двух понятиях: приостановление регистрации и отказ в регистрации. Первая процедура может быть выполнена в следующих случаях: по решению регистратора (на срок не более одного месяца; например, при неполучении письменных запросов или в сомнении в подлинности документов); по заявлению участника сделки или иного правообладателя (на срок не более трех месяцев); по определению суда. Основания же для отказа (на самом деле их очень много) прямо указаны в ст. 20 Закона 122-ФЗ, и такой отказ органа юстиции может быть обжалован в судебном порядке.
И в первом (приостановление), и во втором (отказ) случаях всем участникам сделки (заявителям) выдается соответствующее уведомление, где с подробной ссылкой на федеральные законы и иные нормативные акты обосновывается причина такого решения органа юстиции.
Таковы, уважаемые читатели, основополагающие принципы госрегистрации имущества. В следующем подразделе мы более подробно разберем, как совершается указанная процедура на практике.
Процедура госрегистрации сделок с недвижимостью в просто письменной форме (ППФ) осуществляется в соответствии ст 13 Закона № 122-ФЗ, а также инструкции Минюста № 184.
В этом случае граждане, участвующие в сделке, не идут к нотатариусу, а являются непосредственно в пункт регистрации (уполномоченный орган юстиции).
При себе необходимо иметь все необходимые правоустанавливающие документы и справки, паспорта участников сделки, свидетельства о рождении несовершеннолетних, а также документы, подтверждающие семейное положение (свидетельства о браке или его расторжении).
Участники сделки подают соответствующее заявление, оплачивают стоимость регистрации и составляют в присутствии инспектора, ведущего прием (обычно приносят уже готовый), соответствующий договор (купли-продажи, мены, дарения, раздела долей и т. д.) в простой письменной форме. После этого начинается собственно регистрация: продавцы сдают под расписку все правоустанавливающие документы на проверку и ждут результатов (проверка занимает от одной недели до одного месяца). Это является существенным неудобством — ведь кто-то из участников сделки может передумать и приостановить регистрацию, тогда, естественно, передача прав собственности возможна только по суду.
При отсутствии противоречий с имеющейся в органах юстиции информацией, а также после проверки подлинности представленных документов регистратор вносит соответствующую запись в Единый государственный реестр, приглашает участников сделки и выдает экземпляры договоров с отметкой учреждения юстиции о регистрации права. Переход права считается совершенной с момента занесения в Реестр, а не тогда, когда ее участники получают оригиналы зарегистрированных правоустанавливающих документов! Именно с указанного выше времени (дата обычно впечатывается в Свидетельство) с объектом недвижимости можно совершать любые другие операции.
Как можно ускорить процесс регистрации? Для этого лучше всего обратиться в одно из агентств недвижимости или специализированных центров, оказывающих подобные услуги. В этом случае сотрудник фирмы составит проект договора, и участники сделки подойдут вместе с ним непосредственно к регистратору, где и сдадут все документы без очереди.
На практике обычно участники сделки (представители продавца и покупателя) определяют, кто из риэлтеров и через кого будет сдавать документы на регистрацию. Здесь возможно несколько путей:
Итак, документы на регистрацию сданы. На "выходе" стороны получают (технически независимо друг от друга) следующие документы: продавец — один экземпляр договора купли-продажи (ДКП) с двумя регистрационными надписями (после 01.03.2013 г. — с одной) и не погашенное старое Свидетельство о госрегистрации права (которое в результате сделки перешло к покупателю). Приобретатель, в свою очередь, получает "новое" Свидетельство и аналогичный ДКП.
При получении документов риэлтер должен проверить все бумаги на отсутствие технических ошибок, при этом следует четко различать четыре цифро-буквенных кода, которые присутствую в них:
Условный номер использовался с 1992 г. при ведении базы данных собственников жилья я присваивался объекту квартирной недвижимости до 2008 г., когда вступил в действие закон о кадастре 221-ФЗ (комнате, квартире, идеальной или реальной доле в квартире) в момент приватизации или определения долей. Квартирам в домах-новостройках шифр ДМЖ присваивался в момент оформления объекта в собственность на физическое или юридическое лицо. Указанный шифр представляет собой шести- семизначное число (например 2 —1234567), причем первая цифра (в нашем случае «2») не несет никакой смысловой нагрузки и обозначает номер массива данных. По этому номеру осуществляется проверка "цепочки отчуждения" объекта, т.е. наличия бывших собственников и их дальнейшей судьбы, поэтому на любом из правоустанавливающих документов этот реквизит необходимо найти .
Кадастровый номер присваивается объектам городской недвижимости с 01.01.2008 г., до этого такие номера давались только земельным участкам. Согласно Приказу Минюста РФ № 35 введена единая по РФ структура кадастровых номеров:
АА - ББ - ВВВВВ - ГГГ - Д - Е, где:
В настоящий момент кадастровые номера присваиваются всем земельным участкам, и если этот участок — индивидуальное землевладение, то указанный кадастровый номер заменяет шифр базы данных ЕГРП. Однако по квартирам, комнатам в большинстве регионов РФ остались старые шифры, которые присваивались еще начиная с 1992 г.
Согласно постановлению Правительства РФ от 13.10.2003 г. № 620 максимальный размер платы за госрегистрацию составляет для физических лиц — 500 руб. за каждое регистрационное действие, для юридических — 7500 руб. Установление конкретных размеров платы является прерогативой муниципальных органов, но не выше указанных в постановлении пределов.
Согласно ст. 8 Закона РФ № 122-ФЗ, вступившего в действие с 01.02.98 п, все граждане РФ (а не представители лицензированных риэлтерских фирм, как это было ранее) имеют право за плату получить информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, бывших владельцах объекта, ограничениях (обременениях) прав собственности, технических характеристиках недвижимости. Стоимость подобных услуг также указана в вышеупомянутом постановлении Правительства РФ: 100 руб. для физических лиц. 300 руб. — для юридических (за каждый объект или регистрационное действие). При поверхностном рассмотрении кажется, подобная информационная открытость системы регистра: может привести к злоупотреблениям. Но это далеко не так: преступные элементы, работающие на рынке недвижимости имеют прекрасную возможность внедриться в любую закрытую государственную базу данных (например, ЦАСБ, ЗИЦ, ЕГ), а при наличии права каждого гражданина проверить юридическую чистоту недвижимого имущества самостоятельно часть видов мошенничества на рынке жилья исчезнет сама собой или значительно сократится. Однако чиновники на местах всячески а пятствуют свободному получению информации из ЕГРП, в первую очередь за счет сроков ее предоставления: до месяца включительно, при этом ненавязчиво предлагается воспользоваться услугами упомоченных юридических фирм, которые получают необходимую бумагу за 1—3 дня, однако просят за свои услуги в среднем 500—1500 руб. Аналогичная ситуация наблюдается и при получении выписок по запросам государственных и муниципальных органов.
