Безопасная передача денег за квартиру

Мы подошли к самому существенному моменту, апофеозу любой сделки с недвижимостью – процедуре безопасной передачи денег. Вы, уважаемый читатель, можете быть и продавцом, и покупателем, и посредником – однако этого самого ответственного и волнующего этапа не избежать. Ни для кого не секрет, что на вторичном рынке обращается «черный нал», причем оборот одной сделки значительно превышает стоимость человеческой жизни у киллеров. Поэтому непродуманная передача денег — кормушка не только для фармазонов и кукольников, но и более серьезной публики – кидал и бандитов. А для них Ваша жизнь — ломаный грош.

Общие правила передачи денег

Безопасная передача денег за квартиру

Запомните, пожалуйста, простые правила, отступать от которых при передаче денег ни в коем случае нельзя.

1. Деньги передаются только в банке.
Категорически запрещается рассчитываться на квартире, в машине, в офисе продавца, покупателя или риэлтерской фирмы, у нотариуса, в месте регистрации или на любой другой территории! За сумму, которая лежит «в чемодане», аферисты разыграют целый спектакль (например, с переодеванием в омоновцев), да причем так мастерски, что Вы безропотно отдадите свои кровные и будете еще довольны, что легко отделались (если, конечно, повезет). Остается только одно место – банк.

В банке можно выбрать три основных формы безопасных расчетов:

2. Не отвечать за деньги сторон!
Категорически запрещается охранять, сторожить, сопровождать или просто держать в руках деньги, которые пока еще Вам не принадлежат. Если Вы продавец, встречайтесь с покупателем непосредственно в банке, если покупатель – привозите деньги в банк скрытно или заранее, если посредник – не соглашайтесь быть "гарантом" безопасности всей суммы денег в то время пока, например, стороны оформляют доверенности у нотариуса. За деньги отвечает та сторона, в чьей собственности они пока находятся! Если кто-то из партнеров просит Вас помочь доставить деньги, ни в коем случае не соглашайтесь и порекомендуйте воспользоваться услугами инкассационной службы банка – это стоит от 0,5 до 1,5% суммы, в зависимости от условий транспортировки.

3. Минимум осведомленных лиц!
О том, какая сумма, в какое время и кем завозится в банк или вывозится оттуда, должны знать только люди, которым Вы доверяете. Как показывает практика, в среднем три четверти бандитских нападений на транспортировщиков денег совершаются по наводке осведомленных лиц. Рекомендации покупателю: завозите деньги в банк по частям или попросите сделать это Ваших родственников, а сами езжайте "налегке". Продавцу же после получения наличности лучше не вывозить всю сумму сразу, а арендовать в банке другой индивидуальный сейф, положить в него всю наличность и вывозить ее частями в последующие дни, а сегодня ехать "пустым".

4. На передачу денег должны правильно оформляться документы.

Расписка в получении денег и любой "документ", в котором указаны суммы в валюте (будь то доллары, евро, гривны или тугрики), документом как таковым с юридической точки зрения не является и доказательной силы в суде не имеет. Это всего лишь подтверждение для "силовиков", если Вы попросите таковых вышибать с недобросовестных партнеров свои кровные. Поэтому требуйте оформления передачи основной, т.е. указанной в договоре суммы денег распиской, а боковой — обязательством о возврате денег (об этом подробнее пойдет разговор ниже).

При передаче валюты возможно указание сумм в долларах или в евро, но с обязательной припиской, "что составляет... тысяч рублей по курсу Центрального банка Российской Федерации на день совершения расчетов". Такая формулировка не противоречит ст. 317 ГК РФ.

Торг о передаче денег

Торг о передачи денег

В реальности самой распространенной процедурой является передача денег через депозитарную ячейку, однако у Ваших оппонентов может сложиться свое видение процесса, особенно если средства переводятся за границу. После того как стороны "ударили по рукам" и договорились по частностям, начинается очень ответственный этап переговорного процесса — "торг о передаче" — согласование условий по поводу того, где, когда и как передавать оговоренную сумму. В этот момент главная задача — правильно себя повести и убедить партнеров, что предлагаемая Вами схема дает взаимные гарантии всем участникам и "кинуть" друг друга в принципе невозможно. Вот несколько элементарных психологических приемов ведения подобных переговоров:

1. Соблюдайте свой интерес.
Вы можете выступать в четырех основных ролях, к которым сводятся все остальные: продавца, покупателя или представителя одного из них. Естественно, нужно стараться "перетянуть одеяло на себя", предлагая партнерам схему, гарантирующую в первую очередь собственную безопасность.

2. Не ставьте партнерам неприемлемых условий.
Типичные примеры таковых:

3. Найдите компромисс.
Иногда переговоры о передаче денег проходят слишком бурно, участники выливают друг на друга целые "ведра" отрицательных эмоций. Однако если стороны хотят действительно довести сделку до конца — рано или поздно наступает успокоение, и партнеры начинают друг другу уступать. Лучше это делать по частностям, не затрагивая основных вопросов личной безопасности.

4. Предупредите о бессмысленности "кидания".
В процессе переговоров Вы должны дать понять (конечно, ненавязчиво) партнерам, что за Вашей спиной есть авторитетные силы, которые примут серьезные меры, если участники сделки не будут выполнять взятые на себя обязательства. Можно ссылаться на гипотетических знакомых в мэрии, милиции, преступном мире, стоит почаще употреблять такие словесные обороты, как "найму юриста из ассоциации риэлтеров", "обращусь в службу безопасности", "мне помогают сотрудники ОБЭП", и им подобные. На потенциальных "кидал" это действует отрезвляюще.

Рассмотрим ситуацию на практике

Давайте более подробно рассмотрим процедуру торга о передаче на примере легкой альтернативы: жильцы более дорогой квартиры № 1 переезжают в жилплощадь № 2, которая дешевле (для простоты укажем стоимость объекта № 1 — 300 тыс. долл., объекта № 2 — 200 тыс.) и получают соответствующую доплату — 100 тыс. долл. При этом дорогую квартиру № 1 можно оформить по полной стоимости (она находится в собственности жильцов более трех лет), а дешевую № 2 — только по заниженной — 1 млн руб. Для объективности представим себе, что Вы находитесь "над сделкой", т.е. выступаете в роли независимого консультанта, который не подыгрывает ни одной из трех сторон: верхнему покупателю, жильцам, нижнему продавцу (в реальности вы будете представлять интересы либо одних, либо даже двоих из этих трех). Итак, основные вопросы, которые сторонам следует обсудить "на берегу" и прийти к принципиальному согласию (если все делать как положено, Вы ведете "протокол совещания" и представители ставят потом на нем подписи).

1. Выбор банка.
Заведомо неприемлемы банки с государственным участием (Сбербанк, ВТБ-24), а также "уполномоченные" финучреждения местных администраций — там откровенно "стучат" на своих клиенто: в фискальные органы! Кроме того, в каждом регионе у риэлтеров есть "черные списки" банков, куда однозначно обращаться не следует, причем по разным причинам — от имевшихся случаев несанкционированного, вскрытия ячеек до слишком медленного обслуживания. Но кроме "черных", существуют и "белые" списки, и обычно две стороны из трех всегда приходят к согласию, а третий уже никуда не денется!

Возможен немного другой сценарий — у верхнего покупател деньги лежат в конкретном банке N, который не относится к "го-сам", "белым" или "черным". При этом его представитель заявляет -"Мой клиент никуда с наличными не поедет!" В таком случае риелторам со стороны жильцов и нижнего продавца необходимо съездить в N, посмотреть там образцы договоров и условия обслуживания и только после этого принимать решение.

И еще одно замечание. При межрегиональной сделке банк выбирается по месту нахождения верхнего покупателя, он, покупая объект в "своем" городе, однозначно не повезет личные в какое-нибудь Ново-Долбуново или Зуево-Кукуево и будет совершенно прав.

2. Пакетность сделок.
При совершении простейшей альтернативы, о которой идет течь, риэлтеры различают так называемую пакетную и разорванную сделку — в первом случае в оба ДКП в соответствии со ст. 157 ГК РФ относится особое условие, в случае нерегистрации по каким-либо причинам одной из сделок вторая тоже считается нерегистрированной и, стало быть, несостоявшейся. При "разорванности" такого условия нет, и, например, при нерегистрации прав по квартире № 1 нижний продавец квартиры № 2 забирает свои 200 тыс. долл., фактически ему не принадлежащие! При этом всегда "разорванными" будут следующие виды сделок: в разных субъектах Федерации (кроме мены); при отчуждении или приобретении не оформленной в собственность новостройки; на вторичке при покупке альтернативной жилплощади "чуть позже". В этом случае существенно ущемляются права верхнего покупателя, поэтому указанный вопрос толжен быть согласован сторонами еще до начала сделки!

3. Оформление "боковика".
В случае если одна или обе жилплощади (а в более сложном случае — и доли в них) находятся в собственности их нынешних владельцев менее трех лет, то в ДКП обычно указывается сумма не более 1 млн руб. (или пропорциональная доле). Естественно, и у верхнего покупателя (по квартире № 1), и у жильцов (по № 2) возникает законный вопрос — как мы будем оформлять переданную "сверх договора" сумму (в рассматриваемом примере 200 тыс. долл. минус 1 млн руб. по жилплощади № 2). Предложение представителя нижнего продавца "давайте мы напишем расписку" говорит либо о его (ее) некомпетентности, либо о злом умысле — во-первых, подобные расписки при рассмотрении судами дел о признании сделок недействительными обычно исключаются из числа доказательств; во-вторых, в руки жильцов или верхнего покупателя попадает отличный козырь для дальнейшего налогового шантажа нижнего продавца или, в случае оформления подобной боковой расписки на квартиру № 1, самих же жильцов: ведь если они в установленные законом сроки подадут "пустую" декларацию 3-НДФЛ, то их можно будет привлечь к уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ

Иногда один из риэлтеров предлагает такой путь: никакие расписки писать не будем, а в тексте основных ДКП укажем формулировку типа "в случае признания настоящего договора недействительным по инициативе продавца или третьих лиц со стороны продавца они обязуются своими силами и за свой счет приобрести покупателю аналогичное жилье..." Конечно, для "морального успокоения" эту фразу можно включить в ДКП, но в случае подачи иска о "признанке" она не поможет: если весь договор будет признан судом недействительным, то этот абзац — тоже!

Есть способ который позволяет защитить покупателя (в нашем случае — жильцов по квартире № 2) от "признанки" со стороны продавца (в примере — нижнего) — это договор займа с особыми условиями (ДЗ ОУ); соглашение о неотделимых улучшениях, якобы выполненных продавцом за деньги покупателя; обязательство выплатить "боковик" в случае признанки со стороны продавца. На практике стороны обычно договариваются об оформлении именно такого обязательства — ведь в этом случае доказательств передачи боковых денег нет.

4. Сроки аренды ячеек.

Как показывает практика, банк обычно предлагает три типовых срока аренды ячейки: 30,45,60 дней. Для плановой месячной регистрации стоит однозначно выбрать 60, для срочной в тех регионах, где таковая имеется, — 45 (не 30, ведь продавец всегда должен иметь запас по времени, мало ли что может с ним случиться). Так же для пресечения всевозможных афер, в течение дней собственно регистрации, без разницы, плановой или срочной, доступ к ячейке не должен иметь никто (или, что то же самое, оба участника одновременно).

5. Ключи и расписки.
Если подходить к рассматриваемому вопросу (кто из участников сделки, как и когда обменивается ключами от сейфа и расписка в получении сумм) поверхностно, то можно использовать такой алгоритм: ключи остаются у закладчиков денег (в нашем случае по квартире № 1 у верхнего покупателя, по № 2 — у жильцов), а расписки получатели (по № 1 — жильцы, по № 2 — нижний продавец) пишут после окончания госрегистрации в обмен на ключи. Но, уважаемый читатель, представьте себе — в течение "регистрационного месяца" отношения между сторонами (все равно, по сделке 1 или 2) вдруг испортились.

В этом случае верхний покупатель, юридически став собственником, не отдает ключи от ячейки, где лежит доплата жильцов, а те, в свою очередь, поступают аналогично по отношению к нижнему продавцу. Но это еще полбеды (по договору с банком ключики можно за дополнительную плату восстановить, и в конце концов деньги будут получены), а вот встречного исполнения в виде расписок (по квартире № 1 — на полную, а по № 2 — на заниженную сумму), а также документов на "боковик" заинтересованные в них участники так и не дождутся, что может привести в дальнейшем к "признанке". Так что такой простой путь на самом деле не всегда приемлем.

В качестве компромисса можно использовать прием, получивший среди риэлтеров название "под гарантийку": стороны (для простоты — покупатель с ключом, продавец — с написанной распиской и оформленным надлежащим образом "боковиком") сдают их своим риэлтерам или даже иногда контрагентам под гарантийное письмо, в котором агентство обязуется после окончания госрегистрации передать ключ и расписку кому следует, а в случае отказа — вернуть назад. Но эта процедура не учитывает такую вещь, как приостановление госрегистрации по инициативе одной из сторон, что может привести к серьезным трудностям в дальнейшем (из расписки следует, что деньги получены продавцом, а он их пока еще не держал в руках). Надеяться на порядочность контрагента по сделке в этом случае не следует, а писать заявление в полицию или подавать иск в суд на "нерадивое" агентство, как показала практика, бесполезно!

Единственной легитимной процедурой, позволяющей защитить всех участников сделки, которую может предложить "независимый консультант", то есть Вы, является организация так называемой встречной, или "перевернутой", документарной ячейки (первой стороной в ней является продавец, второй — покупатель), куда и закладываются и расписка на заниженную сумму, грамотно оформленный "боковик" а в отдельных случаях и приемо-сдаточный акт. Ключ от денежной ячейки покупатель сразу отдает продавцу, а от документарной — наоборот: продавец — покупателю. В результате всех этих действий стороны полностью застрахованы от произвола оппонентов и риэлтеров: после окончания регистрации продавец и покупатель независимо друг от друга являются в банк и вскрывают свои ячейки (отчуждатель получает деньги, а приобретатель—необходимые документы). Единственное существенное замечание — продавец должен самостоятельно получать экземпляр своего ДКП с госрегистрации, а не представитель (а тем более контрагент) по доверенности!

Схема безопасной передачи денег

Схема передачи денег

Представьте себе, что приобретатель недвижимого имущества (покупатель, соинвестор, гражданин, желающий улучшить свои лилищные условия путем обмена или расселения, арендатор крупного нежилого помещения) принял окончательное решение вести сделку.

Другие участники (продавец, посредник или оба вместе) просят покупателя подтвердить серьезность своих намерений и внести предоплату, которая может представлять собой задаток или аванс.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон (например, покупателем) другой (продавцу) в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Аванс — это имущественное предоставление (не только деньги, но и веши), вручаемое покупателем (или заказчиком услуг) продавцу (или исполнителю) в счет будущих платежей за выполнение работ, услуг или возмездную передачу имущества. Главное отличие задатка от аванса заключается в том, что первый служит доказательством заключения договора и способом обеспечения исполнения обязательств (в нашем случае – покупки недвижимости), а аванс таких функций не несет.

Процедура передачи задатка регламентируется ст. 380 и 381 ГК РФ.

Из сказанного выше можно сделать вывод, что оформлять передачу или получение предварительного платежа в виде задатка можно только в том случае, если Вы "железобетонно" уверены, что будете вести именно эту сделку. Если же "мосты окончательно не сожжены" и Вас еще гложет червь сомнения, то лучше оформить взаимоотношения с оппонентом в виде аванса.

Если в сделке со стороны покупателя или продавца участвует риэлтерская фирма, то чаще всего взаимоотношения сторон по предоплате оформляются в виде "гарантийного письма", согласно которому покупатель вносит деньги агентству, а оно обязуется в разумные сроки (20—30 дней) передать их продавцу, что в действительности обычно не делается.

Более существенной, чем аванс или даже задаток, формой подтверждения сторонами своих намерений по совершению сделки является заключение предварительного договора, особенности которого регулируются ст. 429 ГК РФ.

Содержание этого документа представляет собой обязательства сторон по заключению в разумном будущем (в срок от суток до года), соответствующего основного договора, в нашем случае — по отчуждению недвижимого имущества, причем последний должен быть заключен в сроки и на существенных условиях, предусмотреных предварительным договором.

Казалось бы, соглашения о задатке, которое в соответствии соответствии с 380 ГК РФ уже является доказательством заключения основного договора, в этом случае вполне достаточно. Однако на практике стороны часто не хотят брать на себя обязательства, под которые вносится задаток, и настаивают на авансе. Именно в таком случае и нужен предварительный договор, ведь он конкретизирует права и обязанности сторон и дает в какой-то мере гарантию того, что основное соглашение будет заключено, при этом необоснованное уклонение одного из участников сделки от дальнейшего оформления отчуждения может повлечь для него по требованию добросовестного партнера решение суда о понуждении к выполнению юридически значимых действий (заключения основного договора, его регистрации, выписки и т.д.). При этом сторона, уклоняющаяся от заключения основного договора, должна также возместить своим добросовестным оппонентам причиненные этим убытки.

Форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к основному договору, например, если основной договор должен быть обязательно удостоверен нотариально, то и предварительный тоже. Более подробно об этом у нас идет речь в специальной книге, посвященной договорному праву.

Итак, аванс передан, на часть его продавец собирает необходимые справки, покупатель ведет проверку чистоты сделки, и наконец наступает самый волнующий момент — передача полной суммы денег, оговоренной сторонами (естественно, с учетом предоплаты)

Сначала деньги завозятся покупателем в оговоренный сторонами банк (лучше всего — заранее). Это необходимо сделать до посещения нотариуса (в случае оформления сделки без нотариуса — до начала регистрации).

В банк должны прибыть: продавец, покупатель с деньгами, посредники, если они есть, а также, в случае оформления "боковика" при помощи ДЗОУ, два приглашенных Вами (но не состоящих с кем либо в родстве) свидетеля (очевидца).

Покупатель отдает деньги на проверку их подлинности (обычно эту услугу дополнительно оплачивает продавец) и заключает банком (в лице менеджера, клерка или управляющего) договор на аренду банковской ячейки. В разных банках эта процедура происходит по-разному (позвоните предварительно по их телефонам), но главный вопрос, который задаст работник банка: "На чье имя дем оформлять получение денег?"

В общем случае ответ покупателя таков " получение денег формляется на продавца, при предъявлении последним своего паспорта и оригинала договора купли-продажи квартиры с покупателем, а при совершении альтернативной сделки — дополнительно и ксерокопии свидетельства о праве собственности на свою "новую" квартиру. Обычно достигнутая между сторонами договоренность фиксируется в дополнительном соглашении к договору —Банк — Покупатель—. Также большую роль играет срок действия такого договора — в случае —плановой— месячной регистрации сделки он должен составлять не 45, а 60 дней. Кроме того, продавец или его представитель обязательно должен выяснить, как можно получить деньги (естественно, при предъявлении документов на вскрытие ячейки, указанных в допсоглашении) в случае невозможности личной явки продавца (в ряде банков нотариальная доверенность в этом случае не принимается, продавец должен "назначить представителя" непосредственно в банке). Еще один существенный вопрос — передача ключей от ячейки покупателем продавцу и оформление последним расписок, как на основную (указанную в договоре), так и на "боковую" суммы, а также время и порядок подписания приемо-передаточного акта.

После сдачи денег в банк, подписания основного договора, оформления расписок и боковиков, передачи ключей партнеры едут сдавать документы на регистрацию, и, когда покупатель вступает в права собственности, продавец получает в банке свои деньги, подписывая после этого акт приемо-передачи квартиры.

В случае, когда сделка оформляется в простой письменной форме, без участия нотариуса, деньги завозятся в банк до посещения соответствующего органа юстиции, а изымаются продавцом после окончания процедуры госрегистрации (этот процесс может растянуться до 30 дней включительно).

Процедура передачи денег значительно упрощается, если партнеры указали в договоре реальную рыночную стоимость (в примере, рассмотренном выше, эквивалент 300 тыс. долл. в рублях) или сами расчеты производятся не в долларах, а в родных "деревянных денежных единицах".

Такова, уважаемый читатель, общая схема безопасной передачи денег. При расселении, натуральном обмене с доплатой, альтернативной цепочке все происходит аналогично, только роль "продавца" будет играть лицо, получающее деньги, а "покупателя" — отдающее.

На практике существует еще несколько особых случаев передачи денег, алгоритм которых отличается от рассмотренных выше В первую очередь это:

Изложенный выше алгоритм, конечно, труден для восприятия, особенно теми из Вас, кто сталкивается с передачей денег впервые. Но только такая схема дает подлинные гарантии безопасности сторон!

Требуются риелторы

АБАКАРИ
Россия, Красноярский край, , город Красноярск,улица Карла Маркса, д. 95, оф. 209
время работы: пн-пт 9:00-20:00, сб 9:00-18:00
+7 (391) 2-142-142
http://www.abakari.ru